Mis à jour le 29/08/2022
Même si le viager reste malgré tout minoritaire, ce type de vente connait un succès grandissant parmi les retraités depuis le début de la crise de la Covid-19. Alors pourquoi certains seniors sont-ils séduits par le viager à la retraite ?
Complément de revenus à la retraite, solution permettant aux seniors de rester à domicile…pour mieux comprendre les atouts de la vente en viager (et ses limites !), Vital Le Mag revient sur les modalités de cette transaction immobilière pas comme les autres.
Vendre un bien en viager permet aux seniors de percevoir un revenu régulier (non négligeable à la retraite) c’est-à-dire une rente viagère jusqu’au jour du décès.
Le paiement de cette rente peut être assorti du versement par l’acheteur d’un capital initial.
Le bouquet, ainsi appelé, n’a pas de caractère obligatoire, son existence et son montant se négocient généralement entre l’acquéreur et le crédirentier (autrement dit le vendeur).
Notons, à titre informatif, qu’une jurisprudence récente fait apparaître des requalifications de contrat de viager en donation suite à l’absence de versement de bouquet.
La vente en viager se décline sous deux formes :
- Le viager libre : l’acheteur dispose immédiatement du droit d’usage du logement ce qui ne remet pas en cause le paiement de la rente et du bouquet (quasi systématique dans cette formule).
- Le viager occupé : Le crédirentier continue à occuper le logement qu’il a vendu jusqu’à son décès. Il s’agit là de la forme de viager la plus répandue parmi les seniors et les retraités.
Comment calculer le montant de la rente viagère et du bouquet ?
Le montant et la répartition entre rente viagère et bouquet sont à relier à l’espérance de vie mais également au choix de vie et aux besoins en trésorerie du ou des crédirentiers. Le versement d’un capital important permet de contenir le montant de la rente.
Vous l’aurez compris, même si l’âge du vendeur, (60, 70, 80 ans ou plus), et la valeur du logement mis en vente sont des critères clefs, aucune règle formelle n’est réellement établie. Chaque contrat de viager fait l’objet de calcul, d’estimation propre à la situation de l’acheteur et du vendeur.
Pour autant, le viager engage ses protagonistes sur une période plus ou moins longue, il sera important d’anticiper tous les cas de figure avec l’ajout de clauses essentielles dans le contrat notamment pour protéger les seniors :
- Le rente, annuelle, mensuelle ou trimestrielle, aura un caractère réversible ou réductible, un point important qui détermine sa pérennité et son montant si l’un des deux crédirentiers (vivant en couple) décède,
- Des clauses permettent de résilier le contrat en cas de manquement à l’une des obligations qu’il contient telles que le paiement de la rente viagère par exemple,
- Il sera possible de prévoir une indexation ou une révision du montant de la rente viagère, …
Donc si nous résumons le viager apporte un complément de revenus aux seniors surtout dans un contexte où les retraités accusent une perte de pouvoir d’achat.
Mais qu’en est-il des impôts ?
A la différence du bouquet exempt de toute fiscalité, les rentes viagères sont soumises à l’IR mais bénéficient d’abattements en fonction de l’âge du crédirentier.
Par exemple, les seniors entre 60 et 69 ans (âge de la retraite) disposent d’un abattement de 60% contre 70 % pour les plus de 69 ans.
Le viager apparaît souvent comme une solution idéale pour des seniors, sans filiation, pour compléter leur retraite, profiter d’un peu de trésorerie en vue de concrétiser des projets…
Le viager peut être souvent mal perçu par les héritiers qui se voient, de fait, privés d’une partie ou de la totalité de la succession qui leur revient. En fait, le recours à la vente en viager peut simplement se justifier par le besoin de faire face à des difficultés financières sans avoir à solliciter ses enfants.
Par ailleurs, l’essence même de ce type de vente, consistant à hypothéquer sur l’espérance de vie de la personne âgée qui cherche à vendre, constitue souvent un frein psychologique majeur pour les acheteurs comme pour les seniors.
Nous recommandons aux seniors désireux de se lancer dans la vente en viager à la retraite de prendre conseil auprès de professionnels du droit compétents.
Le viager apporte une réponse concrète à la question du maintien à domicile des personnes âgées, sur laquelle la société Vital reste plus que jamais mobilisée, que les pouvoirs publics ne peuvent ignorer surtout en cette période de crise sanitaire.
Vital apporte des solutions concrètes pour le confort, la sécurité et l’autonomie des seniors.
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